«Einen Schlüssel behalten wir für Notfälle.» Bei der Wohnungsübergabe klingt das praktisch. Doch müssen Sie zustimmen? Grundsätzlich bestimmen Sie als Mieterschaft, wer Ihre Wohnung betreten darf. Auch Eigentum an der Wohnung gibt kein freies Zutrittsrecht.
Auf einen Blick
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Ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung darf die Vermieterschaft grundsätzlich keinen Ersatzschlüssel zur Wohnung zurückbehalten.
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Ein vorhandener Schlüssel erlaubt keinen unangekündigten Zutritt. Unbefugtes Eindringen kann Hausfriedensbruch sein; der blosse Schlüsselbesitz ist es noch nicht.
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Notwendige Besichtigungen sind zu ermöglichen und rechtzeitig anzukündigen. Eine feste schweizweite Frist von 24 oder 48 Stunden steht nicht im Gesetz.
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Wem steht das Hausrecht zu?
Bei einer zur ausschliesslichen Nutzung vermieteten Wohnung liegt das Hausrecht grundsätzlich bei der Mieterschaft. Sie entscheiden, wer eintreten darf. Die Vermieterschaft kann sich nicht allein auf ihr Eigentum berufen, um nach dem Rechten zu sehen. Gesetzliche Duldungspflichten und echte Notfälle bleiben vorbehalten.
Darf die Verwaltung einen Reserve- oder Generalschlüssel behalten?
Grundsätzlich nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung. Bei Mietbeginn sind Ihnen sämtliche Wohnungsschlüssel auszuhändigen. Das gilt auch für einen Schlüssel, der als «Notfallschlüssel» bezeichnet wird. Bei einer Schliessanlage muss geklärt werden, ob ein bei der Verwaltung verbleibender Passepartout auch Ihre Wohnung öffnet. Nicht jeder Generalschlüssel eines Hauses gewährt Zugang zu jeder Wohnung.
Sie können freiwillig einen Schlüssel hinterlegen. Halten Sie dann schriftlich fest, wer ihn verwahrt und für welche Situationen er benutzt werden darf. Eine Erlaubnis zum Blumengiessen ist keine Erlaubnis für Kontrollbesuche.
Ist schon das Behalten des Schlüssels Hausfriedensbruch?
Nein. Art. 186 StGB erfasst insbesondere das unrechtmässige Eindringen gegen den Willen der berechtigten Person und das Verweilen trotz Aufforderung, sich zu entfernen. Ein unzulässig zurückbehaltener Schlüssel kann mietrechtliche Ansprüche auslösen, erfüllt für sich allein aber noch nicht diesen Tatbestand.
Betritt die Verwaltung mit dem Schlüssel ohne Berechtigung Ihre Wohnung, kann dagegen Hausfriedensbruch vorliegen. Das gilt auch während Ihrer Abwesenheit. Ob eine Straftat vorliegt, hängt unter anderem von der Zustimmung, den Umständen und einem möglichen Rechtfertigungsgrund ab.
Welche Besichtigungen muss ich ermöglichen?
Nach Art. 257h Abs. 2 OR müssen Sie Besichtigungen gestatten, soweit sie für Unterhalt, Wiedervermietung oder Verkauf notwendig sind. Es gibt kein allgemeines Recht auf beliebige Kontrollen Ihrer Lebensführung. Art. 257h Abs. 1 OR verpflichtet zudem zur Duldung notwendiger Arbeiten zur Mängelbehebung oder zur Behebung beziehungsweise Vermeidung von Schäden.
Die Vermieterschaft muss auf Ihre Interessen Rücksicht nehmen. Vereinbaren Sie Zweck, Termin und die teilnehmenden Personen. Ist ein vorgeschlagener Termin unzumutbar, teilen Sie das frühzeitig mit und bieten Sie eine passende Alternative an.
Sind 24 oder 48 Stunden Vorankündigung immer genug?
Das Gesetz verlangt eine rechtzeitige Ankündigung, nennt aber keine feste Stundenfrist. Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt in der Regel mindestens 24 bis 48 Stunden und weist auf häufige vertragliche 48-Stunden-Regeln hin. Das ist keine schweizweit abschliessende gesetzliche Mindestfrist.
Prüfen Sie auch Mietvertrag und anwendbare regionale Bestimmungen. Die ASLOCA Waadt nennt beispielsweise mindestens fünf Tage. Eine fristgerechte Mitteilung ersetzt ausserdem nicht die nötige Rücksichtnahme und berechtigt nicht automatisch zum Betreten mit einem eigenen Schlüssel.
Was gilt bei einem Rohrbruch oder Brand?
Eine unmittelbar drohende erhebliche Gefahr kann einen sofortigen Zutritt ohne vorgängige Zustimmung rechtfertigen, etwa um einen Brand oder eine Überschwemmung zu stoppen. Es muss tatsächlich dringend sein und der Eingriff auf das Nötige begrenzt bleiben. Eine routinemässige Reparatur oder die bequemere Terminplanung für Handwerksarbeiten ist kein solcher Notfall.
Die Möglichkeit eines künftigen Notfalls gibt der Vermieterschaft kein allgemeines Recht, ohne Zustimmung einen Schlüssel zu behalten. Für Notfälle können Sie freiwillig eine Kontaktperson benennen und eine klare Zugangsregel vereinbaren.
Kann ich jede Besichtigung ablehnen?
Nein. Das Hausrecht hebt die gesetzlichen Duldungspflichten nicht auf. Wer einen berechtigten und zumutbar organisierten Zugang grundlos verhindert, riskiert etwa Schadenersatz für unnötige Kosten. Umgekehrt darf sich die Vermieterschaft einen streitigen Zutritt nicht einfach eigenmächtig verschaffen. Nötigenfalls muss sie den Rechtsweg beschreiten.
Was tun bei einem unerwünschten Schlüssel oder Zutritt?
Verlangen Sie schriftlich Auskunft über vorhandene Wohnungsschlüssel und die Herausgabe unberechtigt zurückbehaltener Exemplare. Stellen Sie klar, dass Sie einem Betreten ohne Absprache nicht zustimmen. Halten Sie konkrete Vorfälle mit Datum und vorhandenen Belegen fest.
Bei einem ungelösten mietrechtlichen Streit helfen Rechtsberatung und die zuständige Schlichtungsbehörde. Hausfriedensbruch wird grundsätzlich auf Strafantrag verfolgt. Die Antragsfrist beträgt drei Monate ab Kenntnis der Täterschaft; lassen Sie den Fristbeginn bei Unklarheiten rasch prüfen. Bei einer akuten Bedrohung oder einem gerade stattfindenden unbefugten Eindringen können Sie die Polizei verständigen.
Lassen Sie bei der Wohnungsübergabe Anzahl und Art der Schlüssel im Protokoll festhalten. Fragen Sie ausdrücklich nach einem Passepartout. Wenn Sie freiwillig einen Ersatzschlüssel hinterlegen, vereinbaren Sie Verwahrung und erlaubte Nutzung – ein Schlüssel ist keine pauschale Zutrittserlaubnis.
Gepostet am 28. September 2026