Dusche kaputt: Habe ich Anspruch auf Mietzinsreduktion?

Seit Wochen ist die Dusche unbenutzbar, im Badezimmer stehen Werkzeuge und die Verwaltung vertröstet Sie. Müssen Sie trotzdem den vollen Mietzins bezahlen? Eine Herabsetzung kann gerechtfertigt sein. Entscheidend sind die tatsächliche Einschränkung und das richtige Vorgehen.

Dusche seit Wochen kaputt: Ein Beispiel aus dem Mietalltag

Eine Familie mit zwei kleinen Kindern kann ihre Dusche nach einem Wasserschaden seit zweieinhalb Monaten nicht benutzen. Die Badewanne funktioniert noch. Duschwanne, Kabine und einzelne Plättli müssten ersetzt werden, doch zwischen Verwaltung und Sanitärbetrieb gibt es Streit. Das Badezimmer bleibt eine Baustelle.

In dieser Situation kommt eine Mietzinsherabsetzung in Betracht. Dass Verwaltung und Handwerksbetrieb uneinig sind, muss die Familie nicht einfach hinnehmen. Ihr Ansprechpartner bleibt der Vermieter beziehungsweise die zuständige Verwaltung.

Wann besteht Anspruch auf eine Mietzinsreduktion?

Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand erhalten. Ist eine mitvermietete Dusche nicht benutzbar, liegt grundsätzlich ein Mangel vor. Nach Art. 259a und 259d OR können Sie eine angemessene Herabsetzung verlangen, sofern Sie den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beheben haben.

Der Ersatz einer beschädigten Duschwanne oder Kabine ist nicht mit einer einfachen Reinigung oder dem kleinen Unterhalt gleichzusetzen. Für die Mietzinsherabsetzung muss den Vermieter kein Verschulden treffen. Ob zusätzlich Schadenersatz geschuldet ist, ist eine andere Frage.

Wie hoch ist die Mietzinsreduktion bei einer kaputten Dusche?

Es gibt keinen festen Prozentsatz für eine kaputte Dusche. Massgebend ist, wie stark der vertragsgemässe Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Eine weiterhin nutzbare Badewanne ist dabei ebenso relevant wie Umfang und Dauer der Bauarbeiten, Staub, Lärm oder der Ausfall weiterer Sanitäreinrichtungen.

Prozentangaben aus anderen Fällen lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres übertragen. Halten Sie die Einschränkungen konkret fest. Kommt keine Einigung zustande, kann die Mietschlichtungsbehörde angerufen werden.

Ab wann gilt die Mietzinsreduktion?

Grundsätzlich für die Zeit, in der der Vermieter den Mangel kennt, bis dieser behoben ist. Melden Sie die defekte Dusche deshalb rasch und nachweisbar, am besten schriftlich. Bewahren Sie Fotos, Nachrichten, Reparaturtermine und Angaben dazu auf, welche Einrichtungen wann nutzbar waren.

Verlangen Sie ausdrücklich die Reparatur und eine angemessene Mietzinsherabsetzung. Eine Forderung kann auch rückwirkend gestellt werden; wichtig ist insbesondere, dass Sie die Kenntnis des Vermieters und den betroffenen Zeitraum belegen können.

Was tun, wenn der Vermieter die Dusche nicht repariert?

Setzen Sie schriftlich eine angemessene Frist zur Behebung. Wie lang diese sein muss, hängt unter anderem von der Dringlichkeit und den nötigen Arbeiten ab. Gewähren Sie den erforderlichen Zugang für die Reparatur und dokumentieren Sie Verzögerungen.

Bezahlen Sie den Mietzins bis zu einer geklärten Lösung grundsätzlich weiter. Eine eigenmächtige Kürzung kann zu Zahlungsrückständen und im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen. Die gesetzliche Hinterlegung ist davon zu unterscheiden: Sie erfolgt bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle, nicht auf Ihrem eigenen Sparkonto.

Mietzins hinterlegen: Welche Schritte und Fristen gelten?

Für einen Mangel, den der Vermieter beheben muss, sieht Art. 259g OR insbesondere diese Schritte vor:

• Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Behebung auf und setzen Sie eine angemessene Frist. Drohen Sie schriftlich an, bei unbenütztem Ablauf künftig fällige Mietzinse zu hinterlegen.
• Bleibt die Behebung aus, lassen Sie die Voraussetzungen prüfen und kündigen Sie die konkrete Hinterlegung dem Vermieter schriftlich an.
• Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Mietschlichtungsbehörde nach der kantonal bezeichneten Hinterlegungsstelle und dem Ablauf. Hinterlegen Sie den künftig fälligen Mietzins rechtzeitig dort.
• Machen Sie Ihre Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend. Sonst fallen die hinterlegten Beträge dem Vermieter zu.

Eine rechtmässige Hinterlegung gilt als Zahlung, legt aber noch nicht fest, wie viel Mietzins Ihnen zurückzuerstatten ist. Lassen Sie sich vor diesem Schritt beraten, besonders wenn Reparaturarbeiten bereits angelaufen sind. Die Hinterlegung ist keine Voraussetzung, um eine Herabsetzung zu verlangen.

Mietzinsreduktion und Hinterlegung: Rechtsgrundlagen

• Obligationenrecht: Art. 256, 257g und 259–259i
• Zürcher Gerichte: Mietzinsminderung
• Zürcher Gerichte: Hinterlegung und Formulare für den Kanton Zürich

Gepostet am 29. September 2016