Heizungsausfall in der Mietwohnung: Temperatur und Mietzinsreduktion

Welche Temperatur dürfen Mietende erwarten? So dokumentieren Sie einen Heizungsausfall und verlangen Abhilfe.

Heizung defekt: Verwaltung sofort informieren

Melden Sie den Ausfall rasch dem Vermieter, der Verwaltung oder dem angegebenen Pikettdienst. Dokumentieren Sie Temperaturen, betroffene Räume, Beginn und Dauer. Bewahren Sie Nachrichten und Fotos auf. Schriftliche Meldungen mit Zustellnachweis sind sinnvoll; ein Einschreiben ist nicht für jede erste Meldung zwingend.

Wie warm muss eine Mietwohnung sein?

Die Wohnung muss ausreichend beheizbar sein. Der Mieterverband nennt 20 bis 21 °C als übliche Werte, bei Minergie-Wohnungen 19 bis 20 °C. Diese Orientierung findet sich auch in der Rechtsprechung; das OR enthält selbst keine feste Gradzahl. Der Bundesgerichtsentscheid 4A_581/2016 betraf eine überhitzte Wohnung und ist kein allgemeiner Katalog für jeden Heizungsausfall.

Für die konkrete Beurteilung zählen unter anderem Räume, Tageszeit, Dauer und vereinbarter Gebrauch. Eine Nachtabsenkung ist anders zu beurteilen als dauerhaft kalte Wohnräume am Tag. Energiesparempfehlungen nehmen dem Vermieter die Pflicht zur ausreichenden Beheizbarkeit nicht ab.

Mietzinsreduktion bei Kälte: Wie viel ist möglich?

Eine relevante Einschränkung kann eine angemessene Herabsetzung rechtfertigen, grundsätzlich ab Kenntnis des Vermieters bis zur Behebung. Der Mieterverband nennt bei 16 bis 18 °C rund 20 Prozent der Nettomiete als möglichen Erfahrungswert. Das ist keine automatische Pauschale; Dauer und Ausmass der Beeinträchtigung bestimmen die konkrete Reduktion.

Notfallreparatur: Auftrag auf das Nötige beschränken

Bei einem akuten Ausfall im Winter müssen Sie nicht tatenlos bleiben. Versuchen Sie zuerst, Verwaltung, Hauswart oder vorgesehenen Notdienst zu erreichen. Ist dies nicht rechtzeitig möglich, kann ein unbedingt nötiger Serviceauftrag auch ohne vorherige Zustimmung zulässig sein. Dokumentieren Sie Dringlichkeit und Kontaktversuche; beauftragen Sie keinen teuren Komplettumbau auf eigene Faust.

Die gewöhnliche Ersatzvornahme nach Art. 259b OR verlangt insbesondere Kenntnis des Vermieters und erfolglosen Ablauf einer angemessenen Frist. Im echten Notfall können die Regeln zur Geschäftsführung ohne Auftrag relevant sein, etwa Art. 422 OR. Ob Kosten zurückzuerstatten sind, hängt von der konkreten Massnahme ab.

Mietzins hinterlegen: Nicht einfach die Zahlung stoppen

Eine gesetzliche Hinterlegung verlangt eine schriftliche angemessene Reparaturfrist mit Androhung, eine schriftliche Ankündigung und die kantonal bezeichnete Hinterlegungsstelle. Sie betrifft künftig fällige Mietzinse. Machen Sie Ansprüche innert 30 Tagen ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend. Klären Sie das Verfahren vorab; ein eigenes Sparkonto genügt nicht.

Gepostet am 12. November 2020