Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, versteuert heute einen Eigenmietwert. Das ändert sich: Nach der Abstimmung vom 28. September 2025 hat der Bundesrat die Abschaffung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin bleibt das bisherige System bestehen. Danach fällt zwar der Eigenmietwert weg, gleichzeitig werden aber wichtige Abzüge gestrichen oder eingeschränkt. Ob Sie unter dem Strich profitieren, hängt deshalb nicht nur vom Wohneigentum, sondern auch von Hypothek, Unterhaltskosten und kantonalem Recht ab.
Auf einen Blick
-
Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften wird per 1. Januar 2029 abgeschafft. Bis Ende 2028 gilt das heutige System weiter.
-
Ab 2029 entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum auch der Unterhaltsabzug. Private Schuldzinsen sind nur noch stark eingeschränkt abzugsfähig; für Ersterwerbende gilt eine befristete Ausnahme.
-
Ob die Reform entlastet, hängt vor allem von Hypothekarzinsen, Verschuldung, Nutzung der Liegenschaft und den künftigen kantonalen Regeln ab.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein steuerbares Einkommen, obwohl kein Geld ausbezahlt wird. Er entspricht vereinfacht dem Betrag, den Eigentümer:innen erzielen könnten, wenn sie ihre selbstgenutzte Liegenschaft vermieten würden. Er betrifft heute sowohl das selbstbewohnte Hauptdomizil als auch selbstgenutzte Zweit- und Ferienliegenschaften.
Festgelegt wird der Eigenmietwert nach kantonalen Regeln. Lage, Grösse, Alter, Ausbau und örtliche Vergleichsmieten können eine Rolle spielen. Deshalb gibt es keinen schweizweit einheitlichen Prozentsatz und die für die Kantonssteuer und die direkte Bundessteuer massgebenden Werte können voneinander abweichen.
Was gilt bis Ende 2028?
Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige System weiter: Der Eigenmietwert muss als Einkommen deklariert werden. Im Gegenzug können im gesetzlichen Rahmen insbesondere private Schuldzinsen und werterhaltende Liegenschaftskosten abgezogen werden. Bei den Unterhaltskosten kann je nach anwendbarem Steuerrecht zwischen den effektiven Kosten und einem Pauschalabzug gewählt werden.
Auch Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz können nach heutigem Bundes- und kantonalem Recht abzugsfähig sein. Welche Ausgaben anerkannt werden und ob eine Verteilung auf mehrere Steuerperioden möglich ist, richtet sich nach der Art der Arbeiten sowie nach Bundes- und kantonalem Recht. Rein wertvermehrende Ausgaben sind grundsätzlich keine Unterhaltskosten, können aber bei einem späteren Verkauf für die Grundstückgewinnsteuer relevant sein. Bewahren Sie deshalb Rechnungen und Zahlungsnachweise auf.
Was ändert sich am 1. Januar 2029?
Volk und Stände haben die Reform am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Der Bundesrat hat anschliessend entschieden, sie per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Ab dann wird der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften nicht mehr als Einkommen besteuert.
Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften dürfen die Kantone im Gegenzug eine besondere Liegenschaftssteuer einführen. Ob ein Kanton davon Gebrauch macht und wie hoch diese Steuer ausfällt, bestimmt das jeweilige kantonale Recht.
Welche Abzüge fallen weg oder werden eingeschränkt?
Unterhaltskosten
Bei selbstgenutztem Wohneigentum können Unterhaltskosten ab 2029 weder bei Bund noch bei Kantonen und Gemeinden vom Einkommen abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Wohnliegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen, weil die Miet- oder Pachterträge weiterhin steuerbar sind.
Schuldzinsen
Private Schuldzinsen sind künftig grundsätzlich nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsfähig. Wer ausschliesslich ein selbstgenutztes Eigenheim, Bankguthaben und Wertschriften besitzt, kann nach dem Systemwechsel grundsätzlich keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen.
Energiesparen und Umweltschutz
Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug für energiesparende und umweltschonende Investitionen. Die Kantone dürfen solche Abzüge befristet weiterführen, längstens bis 2050. Massgebend wird deshalb das Recht des Kantons sein, in dem die Liegenschaft liegt. Der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten bleibt bei der direkten Bundessteuer bestehen.
Ersterwerberabzug
Wer erstmals in der Schweiz ein dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Eigenheim erwirbt, kann Schuldzinsen während einer begrenzten Zeit bis zu einem jährlich sinkenden Höchstbetrag abziehen. Eine Übergangsregel kann auch Personen erfassen, die ihr erstes Eigenheim in den Jahren vor 2029 gekauft haben. Entscheidend sind Kaufzeitpunkt, ununterbrochenes Eigentum und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Wer profitiert von der Reform – und wer eher nicht?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Wer die Hypothek weitgehend zurückbezahlt hat und nur geringe Abzüge geltend macht, dürfte bei tiefen Zinsen eher entlastet werden. Wer hoch verschuldet ist oder regelmässig hohe Unterhaltskosten abzieht, kann dagegen stärker belastet werden. Das Hypothekarzinsniveau spielt dabei eine zentrale Rolle.
Auch geplante Renovationen sollten nicht allein nach Steuern terminiert werden. Zustand, Finanzierung, Energieeffizienz, Förderbeiträge und die kantonalen Regeln sind ebenso wichtig. Lassen Sie sich bei grösseren Vorhaben individuell beraten, bevor Sie Arbeiten nur wegen des Systemwechsels vorziehen.
Besondere Situationen
Zweit- und Ferienliegenschaften
Auch für selbstgenutzte Zweit- und Ferienliegenschaften entfällt der Eigenmietwert ab 2029. Dafür kann am Belegenheitsort eine neue kantonale Liegenschaftssteuer anfallen. Wird die Liegenschaft ganz oder teilweise vermietet, gelten für die vermieteten Anteile weiterhin besondere Regeln zu Erträgen und Abzügen.
Leerstand und Unbewohnbarkeit
Ein vorübergehender Leerstand führt heute nicht automatisch dazu, dass kein Eigenmietwert geschuldet ist. Entscheidend ist unter anderem, ob die Liegenschaft weiterhin zur eigenen Nutzung zur Verfügung steht. Ist sie objektiv unbewohnbar oder nachweislich zur Vermietung angeboten, kann die Beurteilung anders ausfallen. Die Praxis ist einzelfall- und kantonsabhängig.
Unternutzung und finanzielle Härte
Wer Räume dauerhaft nicht mehr nutzt, etwa nachdem Kinder ausgezogen sind, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Unternutzungsabzug beantragen. Einige Kantone kennen zudem Regeln für Härtefälle. Alter oder Pensionierung allein führen jedoch nicht automatisch zu einer Reduktion.
Was tun, wenn der Eigenmietwert zu hoch erscheint?
Prüfen Sie zuerst die Bewertungsmitteilung und die Wegleitung Ihres Kantons. Stimmen Fläche, Nutzung, Ausbau und weitere Bewertungsmerkmale nicht, sollten Sie die Abweichungen dokumentieren. Gegen eine Veranlagungsverfügung kann in der Regel innert 30 Tagen Einsprache erhoben werden. Massgebend sind die Rechtsmittelbelehrung auf der Verfügung und das kantonale Verfahrensrecht. Eine Einsprache sollte einen klaren Antrag, eine Begründung und vorhandene Belege enthalten.
Wo JUSTIS unterstützen kann
Nach den JUSTIS-Versicherungsbedingungen 2026 besteht im Einspracheverfahren gegen eine Steuerveranlagung Anspruch auf eine Rechtsauskunft. Wird die Einsprache von einer schweizerischen Steuerverwaltung abgewiesen, kann für das weitere Rechtsmittelverfahren Versicherungsschutz bestehen, sofern das Vorgehen nicht aussichtslos ist und die übrigen Vertragsvoraussetzungen erfüllt sind. Verfahren über Nach- und Strafsteuern sowie den Erlass rechtskräftig veranlagter Steuern sind ausgeschlossen. Melden Sie sich deshalb frühzeitig und prüfen Sie die Deckung anhand Ihres konkreten Vertrags, bevor Sie eine Vertretung beauftragen.
Aktuelle Informationen zur Reform finden Sie beim Eidgenössischen Finanzdepartement. Für die heutige Bewertung und die zulässigen Abzüge ist zusätzlich die Steuerverwaltung des Kantons massgebend, in dem die Liegenschaft liegt.
Kontrollieren Sie den Eigenmietwert und die erfassten Liegenschaftsdaten weiterhin in jeder Steuerveranlagung – die Abschaffung gilt erst ab 2029. Bewahren Sie Rechnungen für Unterhalt und wertvermehrende Arbeiten getrennt auf und prüfen Sie vor grösseren Renovationen die Regeln Ihres Kantons. Sind Sie mit einer Veranlagung nicht einverstanden, beachten Sie die Rechtsmittelbelehrung und die meist 30-tägige Einsprachefrist. Melden Sie sich bei JUSTIS frühzeitig; eine allfällige Unterstützung richtet sich nach Ihrem Vertrag und dem Stand des Verfahrens.
Gepostet am 26. August 2026