Les pièges d'un contrat de bail signé conjointement

Vous êtes en couple et vous allez prochainement emménager dans un logement commun ? Vous souhaitez partager un appartement en colocation ? Ou vous venez de recevoir une hausse de loyer ? Dans notre conseil juridique consacré au droit du bail, nous vous indiquons ce à quoi vous devez faire attention dans ces situations.

Contrat de bail commun pour les couples non mariés ou les colocataires

Aujourd'hui, lorsque des partenaires ou des colocataires emménagent dans un logement ou une maison commune, l'égalité des droits et des devoirs semble aller de soi. Il est donc logique que la plupart d'entre eux signent également le contrat de bail ensemble. Les bailleurs se félicitent de cette démarche, car au final, ce n'est pas une, mais deux, voire plusieurs personnes qui répondent du loyer. Une situation gagnant-gagnant classique, donc ?

Malheureusement, ce n'est pas toujours le cas. Même l'Association des locataires fait remarquer que des nuages sombres peuvent s'amonceler au-dessus d'un ménage commun et que le logement peut soudainement devenir un objet de litige.

• Par exemple, si un couple se sépare et que l'une des parties ne l'accepte pas, elle peut mettre des bâtons dans les roues de l'autre en refusant de reprendre seule le contrat et/ou de déménager.
  Pour qu'une résiliation soit valable, elle doit être signée par toutes les personnes inscrites comme locataires dans le contrat de bail. Si l'une des parties refuse de donner le congé, il est possible, le cas échéant, d'intenter une action en dissolution de la société simple. De son côté, le bailleur a le droit de refuser de conclure un nouveau bail avec un seul locataire ou avec une partie seulement des signataires.
• Les locataires signataires sont toujours solidairement responsables envers le bailleur. En cas de retard de paiement ou de dommages causés par les locataires, le bailleur peut donc exiger le paiement de la totalité du loyer, des frais accessoires ou des indemnités de réparation auprès d'un seul signataire. Si l'un des locataires règle l'ensemble des frais, il peut réclamer la part correspondante à son colocataire.
• Si le bailleur souhaite résilier le bail, il doit adresser la résiliation à tous les locataires au moyen d'un formulaire officiel agréé. Si les locataires souhaitent contester cette résiliation, ils doivent le faire dans un délai de 30 jours.

Un contrat de bail commun peut générer des conflits désagréables, coûter cher et ébranler les nerfs. Mais la partie non signataire peut elle aussi se retrouver désavantagée, car elle ne peut faire valoir aucun droit direct sur le logement. Dans ce cas, il convient de noter la chose suivante : si une personne n'a pas signé le contrat de bail, mais qu'elle a versé régulièrement sa part de loyer au locataire principal, un contrat de sous-location tacite (implicite) ou oral a été conclu. Les dispositions légales impératives du CO sur la résiliation des baux d'habitation s'appliquent donc entre le locataire principal et le sous-locataire.

Réglementation pour les couples mariés ou liés par un partenariat enregistré

Les couples mariés ou liés par un partenariat enregistré sont également solidairement responsables en cas de signature commune. Le congé donné par les locataires n'est toutefois valable que si toutes les parties le signent — peu importe que le contrat de bail ait été signé par les deux conjoints ou seulement par l'un d'entre eux (ou par un seul partenaire enregistré). En cas de litige, c'est le juge des mesures protectrices de l'union conjugale qui décide qui peut continuer à occuper le logement, ou le juge du divorce qui peut transférer le bail. Si une seule partie signe le contrat, elle est seule responsable du loyer, des charges et, le cas échéant, des dommages causés.

Pour le logement familial de couples mariés ou liés par un partenariat enregistré, le bailleur doit toujours notifier le congé aux deux parties séparément, dans deux enveloppes distinctes, au moyen du formulaire officiel agréé. Dans le cas contraire, le congé est nul et non avenu. Une résiliation peut être contestée par un seul conjoint, même s'il n'a pas cosigné le contrat de bail. Toutefois, si les deux parties ont signé le contrat, elles doivent également contester la résiliation ensemble, conformément à un arrêt du Tribunal fédéral du 31 juillet 2019.

Augmentation du loyer en cas de hausse du taux d'intérêt de référence

Si le taux d'intérêt de référence hypothécaire augmente au-delà du niveau sur lequel se base le loyer actuel, le ou les bailleurs peuvent généralement augmenter le loyer en conséquence pour les baux non indexés, non échelonnés et à durée indéterminée. La condition préalable est que cette hausse ne procure pas un rendement excessif, que le loyer ne dépasse pas les loyers usuels dans la localité ou le quartier (pour les immeubles anciens) et que les éventuelles baisses de loyer antérieures aient été répercutées intégralement et correctement. De nombreux bailleurs font en outre valoir 40 % du renchérissement ainsi que l'augmentation des coûts. Toutefois, une augmentation effective des coûts doit en principe être prouvée par le bailleur : un forfait d'augmentation générale des coûts ne devrait pas être accepté d'emblée. Dans ce cas également, toutes les parties ayant signé le contrat de bail doivent contester conjointement l'augmentation de loyer si elle est abusive.

Attention, dans tous ces cas : si l'une des parties refuse de contester conjointement la résiliation ou l'augmentation de loyer, l'autre partie doit étendre sa contestation à la personne qui refuse et la citer comme défendeur aux côtés du bailleur.

Plus d'informations sur la sous-location et la cohabitation, réunies par l'Association des locataires.

Publié le 30 août 2023