Douche en panne : ai-je droit à une réduction de loyer ?

Votre douche est inutilisable depuis des semaines, des outils encombrent la salle de bains et la régie vous demande de patienter. Devez-vous payer le loyer entier ? Une réduction peut être justifiée. Tout dépend des restrictions concrètes et des démarches entreprises.

Douche hors service depuis des semaines : un exemple

Depuis un dégât d’eau survenu il y a deux mois et demi, une famille avec deux jeunes enfants ne peut plus utiliser sa douche. La baignoire fonctionne encore. Le receveur, la cabine et certains carreaux doivent être remplacés, mais un différend oppose la régie et l’entreprise sanitaire. La salle de bains reste en chantier.

Une réduction de loyer est envisageable dans cette situation. La famille n’a pas à accepter sans réagir les conséquences de ce différend. Son interlocuteur reste le bailleur ou la régie qui le représente.

Quand peut-on demander une baisse de loyer ?

Le bailleur doit maintenir le logement dans un état permettant l’usage convenu. Une douche comprise dans la location et devenue inutilisable constitue en principe un défaut. Les art. 259a et 259d CO permettent de demander une réduction appropriée, pour autant que vous ne soyez ni responsable du défaut ni tenu de le réparer à vos frais.

Remplacer un receveur ou une cabine endommagés n’est pas comparable à un simple nettoyage ou au menu entretien. Une faute du bailleur n’est pas nécessaire pour obtenir une réduction. La question d’éventuels dommages-intérêts doit être examinée séparément.

Douche défectueuse : quelle réduction de loyer ?

Il n’existe pas de pourcentage fixe pour une douche défectueuse. Ce qui compte, c’est l’atteinte à l’usage du logement prévu par le contrat. La possibilité d’utiliser une baignoire est pertinente, tout comme l’ampleur et la durée des travaux, la poussière, le bruit ou l’indisponibilité d’autres équipements sanitaires.

Les pourcentages retenus dans d’autres situations ne sont donc pas automatiquement transposables. Décrivez précisément les restrictions. Si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation en matière de bail.

À partir de quand la baisse de loyer s’applique-t-elle ?

En principe, dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à sa suppression. Signalez donc rapidement le problème, de préférence par écrit et en conservant une preuve. Gardez les photos, les échanges, les dates d’intervention et les indications sur les équipements utilisables à chaque période.

Demandez expressément la réparation et une réduction appropriée du loyer. Une demande rétroactive est également possible ; il importe notamment de pouvoir établir quand le bailleur a eu connaissance du défaut et quelle période est concernée.

Que faire si le bailleur ne répare pas la douche ?

Fixez par écrit un délai raisonnable pour supprimer le défaut. Sa durée dépend notamment de l’urgence et des travaux nécessaires. Permettez l’accès indispensable à la réparation et documentez les retards.

En principe, continuez à payer le loyer jusqu’à ce que la situation soit clarifiée. Une diminution unilatérale peut entraîner des arriérés, voire une résiliation du bail. La consignation légale est différente : le montant est versé auprès d’un office désigné par le canton, et non sur votre propre compte d’épargne.

Consigner le loyer : quelles démarches et quels délais ?

Pour un défaut que le bailleur doit réparer, l’art. 259g CO prévoit notamment les étapes suivantes :

• Exigez la réparation par écrit en fixant un délai raisonnable. Menacez par écrit de consigner les loyers à échoir si le défaut n’est pas supprimé dans ce délai.
• Si la réparation n’a pas lieu, faites vérifier les conditions et annoncez par écrit au bailleur la consignation effective.
• Renseignez-vous auprès de l’autorité de conciliation compétente sur l’office désigné par le canton et la procédure. Consignez-y à temps le loyer qui arrive à échéance.
• Faites valoir vos prétentions auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. Sinon, les montants consignés reviennent au bailleur.

Une consignation conforme à la loi vaut paiement, mais ne détermine pas encore la part de loyer qui vous sera remboursée. Faites-vous conseiller avant cette démarche, surtout si les travaux ont déjà commencé. La consignation n’est pas une condition pour demander une réduction.

Réduction et consignation du loyer : bases légales

• Code des obligations : art. 256, 257g et 259–259i
• Tribunaux zurichois : réduction de loyer (allemand)
• Tribunaux zurichois : consignation et formulaires pour le canton de Zurich (allemand)

Publié le 29 septembre 2016