Les propriétaires qui vivent dans leur propre maison ou appartement doivent actuellement déclarer une valeur locative. Cette règle va changer : après la votation du 28 septembre 2025, le Conseil fédéral a fixé la suppression au 1er janvier 2029. Le système actuel reste applicable jusque-là. Ensuite, la valeur locative disparaîtra, mais plusieurs déductions importantes seront supprimées ou limitées. L’effet concret dépendra donc non seulement du logement, mais aussi de l’hypothèque, des frais d’entretien et du droit cantonal.
En résumé
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La valeur locative des résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire sera supprimée le 1er janvier 2029. Le système actuel reste applicable jusqu’à la fin de 2028.
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Dès 2029, les frais d’entretien d’un logement occupé par son propriétaire ne seront plus déductibles. La déduction des intérêts passifs sera fortement limitée, avec une exception temporaire pour une première acquisition.
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L’effet de la réforme dépendra surtout des taux hypothécaires, de l’endettement, de l’utilisation du bien et des futures règles cantonales.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative constitue un revenu imposable, même si aucune somme n’est effectivement versée. Elle correspond, de manière simplifiée, au revenu que les propriétaires pourraient obtenir en louant le logement qu’ils occupent. Elle concerne aujourd’hui aussi bien la résidence principale que les résidences secondaires et de vacances utilisées par leurs propriétaires.
La valeur locative est déterminée selon les règles cantonales. La situation, la taille, l’âge, l’aménagement et les loyers comparables peuvent entrer en ligne de compte. Il n’existe donc pas de pourcentage uniforme pour toute la Suisse, et les valeurs retenues pour l’impôt cantonal et pour l’impôt fédéral direct peuvent différer.
Quelles règles s’appliquent jusqu’à la fin de 2028 ?
Le système actuel reste en vigueur jusqu’à la période fiscale 2028 incluse : la valeur locative doit être déclarée comme revenu. En contrepartie, il est notamment possible de déduire, dans les limites légales, les intérêts passifs privés et les frais qui maintiennent la valeur de l’immeuble. Pour les frais d’entretien, le droit fiscal applicable permet de choisir entre les frais effectifs et une déduction forfaitaire.
Les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement peuvent également être déductibles selon le droit fédéral et cantonal actuel. La nature des travaux ainsi que les règles fédérales et cantonales déterminent les dépenses admises et la possibilité éventuelle de les répartir sur plusieurs périodes fiscales. Les dépenses qui augmentent uniquement la valeur du bien ne constituent en principe pas des frais d’entretien, mais elles peuvent être prises en compte lors d’une vente ultérieure pour l’impôt sur les gains immobiliers. Conservez donc les factures et les preuves de paiement.
Que changera le 1er janvier 2029 ?
Le peuple et les cantons ont accepté la réforme le 28 septembre 2025 par 57,7 % des voix. Le Conseil fédéral a ensuite décidé de la mettre en vigueur le 1er janvier 2029. À partir de cette date, la valeur locative des résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire ne sera plus imposée comme revenu.
En contrepartie, les cantons pourront instaurer un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Chaque canton décidera s’il souhaite l’introduire et, le cas échéant, comment il le calculera.
Quelles déductions disparaîtront ou seront limitées ?
Frais d’entretien
Dès 2029, les frais d’entretien d’un logement occupé par son propriétaire ne seront plus déductibles au niveau fédéral, cantonal ou communal. Ils resteront déductibles pour les logements loués ou affermés, puisque les loyers ou fermages continueront d’être imposés.
Intérêts passifs
Les intérêts passifs privés ne seront en principe plus déductibles qu’en proportion de la valeur des immeubles loués ou affermés par rapport à la fortune totale. Après le changement de système, une personne dont la fortune comprend uniquement son propre logement, des avoirs bancaires et des titres ne pourra en principe plus déduire d’intérêts passifs privés.
Économies d’énergie et protection de l’environnement
La déduction pour les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement disparaîtra pour l’impôt fédéral direct. Les cantons pourront la maintenir pour une durée limitée, au plus tard jusqu’en 2050. Le droit du canton où se situe l’immeuble sera donc déterminant. La déduction des frais de restauration des monuments historiques subsistera pour l’impôt fédéral direct.
Déduction pour l’acquisition d’un premier logement
Les personnes qui acquièrent pour la première fois en Suisse un logement destiné durablement et exclusivement à leur propre usage pourront déduire leurs intérêts passifs pendant une période limitée, jusqu’à concurrence d’un montant maximal décroissant chaque année. Une disposition transitoire pourra également concerner les personnes ayant acheté leur premier logement dans les années précédant 2029. La date d’achat, la propriété ininterrompue et les conditions légales seront déterminantes.
Qui profitera de la réforme ?
Il n’existe pas de réponse générale. Les propriétaires qui ont en grande partie remboursé leur hypothèque et font valoir peu de déductions devraient plutôt être avantagés lorsque les taux sont bas. Les personnes fortement endettées ou qui déduisent régulièrement des frais d’entretien élevés pourraient, au contraire, être davantage imposées. Le niveau des taux hypothécaires jouera un rôle essentiel.
Il ne faut pas planifier une rénovation uniquement en fonction de la fiscalité. L’état du bâtiment, le financement, l’efficacité énergétique, les subventions et les règles cantonales comptent également. Pour les projets importants, demandez un conseil individuel avant d’avancer des travaux pour la seule raison du changement de système.
Situations particulières
Résidences secondaires et logements de vacances
La valeur locative des résidences secondaires et de vacances occupées par leur propriétaire disparaîtra elle aussi en 2029. Un nouvel impôt immobilier cantonal pourra toutefois être perçu au lieu de situation du bien. En cas de location totale ou partielle, les revenus et déductions liés à la partie louée resteront soumis à des règles particulières.
Logement vacant ou inhabitable
Une vacance temporaire ne supprime pas automatiquement la valeur locative dans le système actuel. Il faut notamment examiner si le logement reste à la disposition du propriétaire. L’appréciation peut être différente s’il est objectivement inhabitable ou s’il est réellement proposé à la location. La pratique dépend des circonstances et du canton.
Sous-utilisation et situation financière difficile
Lorsqu’une partie du logement n’est durablement plus utilisée, par exemple après le départ des enfants, une déduction pour sous-utilisation peut être demandée sous certaines conditions. Certains cantons prévoient aussi des règles pour les cas de rigueur. L’âge ou la retraite ne donnent toutefois pas automatiquement droit à une réduction.
Que faire si la valeur locative paraît trop élevée ?
Commencez par vérifier la communication d’évaluation et les instructions de votre canton. Si la surface, l’utilisation, l’aménagement ou d’autres critères ne correspondent pas à la réalité, documentez les différences. Une réclamation peut généralement être déposée contre la décision de taxation dans un délai de 30 jours. Les indications relatives aux voies de droit figurant dans la décision et la procédure cantonale sont déterminantes. La réclamation doit contenir des conclusions claires, une motivation et les justificatifs disponibles.
Comment JUSTIS peut vous aider
Selon les conditions d’assurance JUSTIS 2026, les personnes assurées ont droit à un renseignement juridique pendant la procédure de réclamation contre une taxation fiscale. Si une administration fiscale suisse rejette la réclamation, une couverture peut être accordée pour la suite de la procédure de recours, pour autant que la démarche ne soit pas dénuée de chances de succès et que les autres conditions contractuelles soient remplies. Les procédures portant sur des rappels ou des sanctions fiscales, ainsi que sur la remise d’impôts définitivement taxés, sont exclues. Annoncez donc le cas suffisamment tôt et vérifiez la couverture prévue par votre contrat avant de mandater une représentation.
Vous trouverez des informations actuelles sur la réforme auprès du Département fédéral des finances. Pour l’évaluation actuelle et les déductions admises, consultez également l’administration fiscale du canton où se situe l’immeuble.
Continuez à contrôler la valeur locative et les données du bien dans chaque taxation : la suppression ne prendra effet qu’en 2029. Conservez séparément les factures relatives à l’entretien et aux travaux augmentant la valeur, et vérifiez les règles de votre canton avant une rénovation importante. Si vous contestez une taxation, suivez l’indication des voies de droit et respectez le délai de réclamation, généralement de 30 jours. Contactez JUSTIS suffisamment tôt ; une éventuelle prise en charge dépend de votre contrat et du stade de la procédure.
Publié le 26 août 2026